Tu CHECKLIST para comprar sin caer en ESTAFAS INMOBILIARIAS - Yanerys Villegas

0:01 Continuando con la mejor combinación de humor y educación de las radios matutinas Bueno, recibimos a una que vino hoy como reina de belleza Tiene que ser la mejor representación visual de economista alguno en la República Dominicana Yo creo que sí, Yadere Villegas con nosotros, bienvenida Mayanero Hola chicos, muy feliz de estar aquí, como siempre. Tengo miedo.¿ Por qué?¿ Por qué? Una pregunta off the record, o sea, no del tema. Ajá. Cuando usted está en su casa... No puede ser del tema la pregunta porque Porque no lo ha dicho tampoco. Pero siempre hacemos un intro, tú sabes. Bueno, es un pre-intro entonces. Digo, no, no hay un pre-intro. No hay un pre-intro.

0:42 Tampoco hay un pre-intro. Ok. Cuando usted se levanta y todo lo que va y se pone y su esposo imagino que está desayunando o algo así. Y usted sale con esos vestidos y esas ropas.¿ Qué dice él de usted?¿ Qué dice? Bueno, todos los días me dice que luzco bien. Sí. Sí sí, sí. Y después hay que… Ah, pues son dos preguntas. Pero¿ y qué vaina? Era una, se queda otra. Esta es la última que le voy a entrar al tema. Y cuando ya usted la ve y él termina de desayunar, está tomando su café con leche, su cafecito. No voy a trabajar Enrique. Exacto No voy a trabajar. Para ayudarlo No, no, no. Te salvo mejor. Claro. Eso es lo que se llama por su compañía. Exacto. Y ella te ayudó. Te ayudé.

1:25 Bienvenida Bueno, el día de hoy vamos a tener un tema que creo que va a ser de mucha utilidad debido a que tenemos en este momento muchos casos de fraudes inmobiliarios. Muy bien. pues vamos a hablar algunos puntos de cómo evitar ser parte de las personas que pudiesen estar afectadas en el momento que ya se ha tomado la decisión de hacer una inversión inmobiliaria con todo el esfuerzo que conlleva hacerla. Ya que lamentablemente esas cosas pasan, bueno, vamos a ver cómo mitigar el riesgo de que nos pase a nosotros. Cuál es el ABC para el dominicano común que por lo regular se casó y habló con su pareja y se planificaron y dijeron, este año tenemos que meternos en una casita?¿ Cuál es el ABC?

2:07 Claro, hay dos partes, hay que separar dos partes. La primera parte es seleccionar cuál es el inmueble que tú quisieras comprar en términos del precio que puedes pagar, la zona que te gustaría invertir, Siempre he dicho, es muy importante el contexto. Ver si hay muchos apartamentos disponibles en la zona no siempre es una buena señal. Ver que hay muchas construcciones tampoco no siempre es una buena señal. Depende del momento de desarrollo, de la etapa de desarrollo en la cual se encuentra ese lugar. Porque nosotros como seres humanos tenemos la tendencia a querer comprar cosas nuevas. Entonces, cuando tú te entras en una etapa inicial y estos proyectos que tienen cinco o seis etapas, que van a sacar dos mil viviendas, que van a sacar tres mil viviendas, también tú tienes que ponerte a pensar que si el día de mañana tú quieres vender, hay una que está más nueva que la tuya, que costó lo mismo, que va a tener prioridad en la mente de esa persona que va a comprar.

3:03 Y también hay que tener en cuenta si el vendedor tiene un léxico fluido.¿ Cómo así? O porque, por ejemplo, en algún momento yo fui a ver un apartamento y decía, mira, está frente a una reserva natural. Y yo, guau era una caña. Entonces yo dije, no, pero yo dije, grama. Pero fuera de eso, después que ya tú has hecho tu análisis, que es posible para ti, tú has revisado tu documentación bancaria, si te es rentable o no, está también la parte de la debida diligencia de ese inmueble. Para tú, sobre todo para los dominicanos ausentes que están comprando en desconocimiento exacto de qué es lo que van a recibir. Entonces, lo primero que yo le diría es tienes que revisar quién es el desarrollador. Sí Y tienes que revisar cuál es el instrumento jurídico bajo el cual te están vendiendo. Me explico. El desarrollador,¿ por qué?

3:56 Porque más allá de que la propiedad que te estén prometiendo muchas veces en planos se pueda ver como muy apetecible... Esa compañía que te está vendiendo tiene experiencia. Esa compañía tiene capital para en caso de que algo pase, puedas resolverte. O es una compañía como suelen hacer los desarrolladores que la prenden y la pagan, como yo digo. Si ellos la abren para hacer el proyecto, una vez el proyecto está listo, ellos la cierran. Entonces,¿ qué hace eso? Eso hace que si tú tienes dificultad para ya sea terminar tu contrato o eres víctima de estafa, para tú poder recuperar esos recursos va a ser prácticamente imposible.

4:41 Tú ganas el caso, pero no tienes de dónde cobrarte. Entonces, lo primero y más importante es ver quién es la persona, quién es la empresa que está detrás de ese desarrollo inmobiliario. A mí me pasó cuando yo compré en 2016, se armó un juidero con unas estafas y yo me asusté mucho. Y alguien me preguntó,¿ dónde tú compraste? Yo dije a la compañera que compré, me dijo, no, tú tranquilo, que ahí no va a haber problema. Eso es muy importante Cuando alguien que no tiene que ver con el ambiente dice, esa gente, tú no vas a tener problema con esa gente. Ni en construcción, ni con papeles, ni nada. Eso es muy, muy, muy importante. Otro, el instrumento jurídico. No es lo mismo tú comprarle a una constructora que comprar a través de un fideicomiso.¿ Por qué?

5:22 Porque el fideicomiso es un instrumento regulado que hace que cada una de las partes tengan que sí o sí cumplir con lo que está pactado dentro. Ahora bien, para tú poder tener la seguridad o la idea de que realmente tú vas a poder tener ese respaldo que el fideicomiso debería de ofrecerte, tienes que tomar en cuenta que el título sobre el cual se va a construir tu propiedad debe de estar a nombre de ese fideicomiso. O sea, tú tienes lamentablemente que encargarte que se supone que todo debería ser normal y que tú no deberías que hacer todo eso. Pero sí, lamentablemente en este momento tú tienes que revisar algunas documentaciones. ¿Cuáles?¿ Cuál es la copia del título?

6:07 Aunque sea de este solar, ese título madre que luego se va a deslindar y hacer el proceso y sobre el cual yo voy a tener mi apartamento o yo voy a tener mi casa. Tienes que hacerlo. Número dos, tienes que ir o hacerlo a través del portal de jurisdicción inmobiliaria y con ese número de matrícula solicitar un cargas y gravámenes.¿ Para qué? Para tú saber cuál fue la entidad que prestó dinero para eso, para que tú te consiente, ah, si esta gente tiene un préstamo de tantos millones de pesos sobre este solar, pero que el riesgo me parece adecuado porque esto es una entidad financiera regulada, Porque si tú ves que hay nombres de terceros o ves que hay nombres de financieras que no están reguladas, el riesgo tuyo va subiendo. Porque eso significa que ese préstamo está en condiciones mucho más altas y que no hay una regulación de por medio de ese crédito. Y eso te puede afectar a ti Le pregunto, estimada,¿ se puede confiar en una constructora o en un proyecto que te venda más un proyecto vecino que el propio? Y le explico. Tengo un amigo... que fueron a... Mira este proyecto. Pero todo lo que le decían a él era de una mega plaza que se iba a construir al lado del proyecto. Y yo le decía, me parece muy bonito, pero toda la información que te dan, esta es la plaza que vas a construir al lado y tú estás comprando un apartamento. Él se metió, adivine qué pasó con la plaza. Dejaron el solar, nada más.

7:34 Yo le dije,¿ y ahora? Ahora queda un agujero. No, el hoyo nada más. Mira, es que eso está conectado al primer punto. La importancia de la constructora. Una de las cosas que estamos viendo en este momento en los titulares,¿ qué es? Que esas constructoras, en la mayoría de los casos, tienen muchos proyectos, pero es ahora. Ah, sí, que yo tengo proyectos de 2,000 apartamentos, pero¿ desde cuándo? Desde el 1990. Ah, no. Ah, yo lo tengo de hace cinco años para acá.¿ Qué pasa con todo eso? Muchas veces esos desarrolladores no tienen un equipo robusto que pueda definir la parte jurídica, que pueda definir la parte financiera, y ellos analizan Y ellos entienden que eso se va a vender, que eso va a pasar de una manera determinada, pero resulta que el mismo pensamiento que tenía él, lo tenían cinco constructores más y muchas veces, como aquí no hay una regulación cuando tú vas a solicitar un permiso en el ayuntamiento de decirle a los constructores, pero no, es que ya nosotros estamos aquí aprobando más cantidad de habitaciones de la que necesitamos en esa zona. Entonces,¿ cuál es la consecuencia de eso? La consecuencia es que ahora tú tienes mayor oferta que demanda. Como tú tienes mayor oferta que demanda, entonces se te complica el proceso de la venta. Y como se te complica el proceso de la venta, todos esos estados financieros que tú has proyectado de manera muy irreal, de que todo va a salir perfecto, cuando eso no pasa, ese flujo de caja tú no lo tienes disponible, pero tú has firmado un sinnúmero de contratos con todos los suplidores que van a

9:09 ti a ponerte una labor dentro de la propiedad que tienes. Entonces, al final,¿ qué pasa? Que no pueden cumplir. Y esas son las personas que luego tú ves en el tribunal, que tú dices, sí, ellos son buenas personas, sí, son buenas personas, pero no se han planificado adecuadamente. Y entonces,¿ la consecuencia quién la está pagando? La consecuencia la está pagando el ciudadano que está haciendo su compra. Qué sucede, por ejemplo, en los casos donde yo he visto, tengo amigos ya parejas jóvenes, que en vez de meterse a un edificio nuevo, se meten a un apartamento clásico.¿ A qué se deberá esto?¿ Brinda mayor confianza o qué sucede ahí? Precio. Incluso cuando tú haces la remodelación, por lo general, es un precio muy por debajo de la parte de la zona.

9:52 Y otra cosa es que también se está generando mucha desconfianza por todo lo que está pasando con Los apartamentos que están en planos, que son supuestamente la mejor opción según la mayoría de los vendedores inmobiliarios, pero a la hora de la práctica tienen muchos riesgos. Y también hay cosas con el tema de la vivienda que también si es un proyecto para inversión netamente a veces es más económico. según el metro cuadrado por zona, pero se devalúa por el tema, si tú estás buscando vivienda por el tema de los Airbnb y demás.¿ Qué pasa con los clásicos? Que al tener más espacio, tienden a ser mucho más económicos y hay formas de obtener un apartamento clásico, por ejemplo, con la subasta de los bancos, que para una pareja que va a adquirir su primera vivienda con relación precio-calidad le conviene mucho más. Así es.¿ Le conviene a una pareja proyectar... Hablo de la que vendía apartamentos. Exacto.

10:47 Bien, equipo. Le conviene a una pareja que se mete a un apartamento proyectar, pagar o abonar el capital con un dinero que no ha llegado? No. Por lo menos no si es en contrato. Tócate un punto clave. Cuando... Tú haces un acuerdo en el banco y dices, yo quiero que tú me pongas a abonar al capital y tú firmas que eso va a pasar una vez al año o en determinado momento. Eso es parte integral de tu cuota. Tú puedes estar pagando todos los meses de manera religiosa. Y si llegó el momento donde tú dijiste que había que hacer un abono a capital y ese abono a capital no pasó, ya tú incumpliste tu contrato. Supercuota le llamo Claro. Entonces, si tú no tienes esa seguridad, si ese dinero pudiera llegar o no... Entonces, lo mejor es que en el momento que tú tengas ese dinero, si tú estás al día con el simple hecho de tú poder decir, miren, yo quisiera abonar al capital esta cantidad, eso es más que suficiente para que se haga.

11:43 Qué conviene más?¿ Qué conviene más para una pareja?¿ Financiar un apartamento a muchos años para cuota bajita e ir golpeando el capital?¿ O decir, no, a la mitad del tiempo y la cuota va a ser de 70 mil pesos? Ok. Si el escenario ideal le permitiese el mitad de tiempo, eso sería. Ahora, no siempre es posible. No siempre eso es posible.¿ Por qué? Porque de repente tú no tienes la cantidad de dinero suficiente para poder garantizar que puedes pagar esas cuotas que son muy altas. Pero no existe cosa más costosa que un préstamo hipotecario. Siempre lo he dicho, el préstamo más costoso es Es el préstamo hipotecario.¿ Por qué?

12:30 Porque tiene demasiados gastos asociados. Desde que tú firmas el contrato, tú estás perdiendo casi un 5% del valor de la propiedad completa.¿ Por qué? Porque tú tienes que pagar la hipoteca, que es esa inscripción que va a decir cuánto el banco te está cobrando, te está prestando, que es aproximadamente un 2% y un 3% para la transferencia de ese inmueble. Tú tienes que ponerle seguro y muchas veces también tienes que ponerle seguro de vida. Te cobran la notaría y hay otros fees. Aparte de que si tú te atrasas, en la mayoría de los casos tú tienes mora. Y un promedio en este momento es un 13, 14% al año, sobre todo el capital pendiente. Entonces, tú dices, ah, no, un 1% al mes no es nada. Sí, no es nada si fueran de 50 mil pesos. Pero si son de 8 millones de pesos, de 10 millones de pesos, que tú tienes que estar pagando un 1% solamente de eso, más todos los gastos. Aquí cualquier hipoteca cuesta por encima de 50 mil pesos.

13:32 Una hipoteca de un apartamento económico. Al momento de tú buscar apartamento, la nueva pareja, deben pensar ambos en la zona que van a comprar. Y si él le dice, no, por aquí no, que ya no pregunte tanto, porque él puede ser que por ahí... Tuvo su cocina. Yo pensando que tú vas a hablar. Tuve uno pensando que él va a hablar alguna vaina coherente No vaya por ahí entonces, porque se va a preguntar. Yo te preguntaría, no me lleve por ahí, porque yo te voy a preguntar por qué no. No, no me gusta la zona Y voy a preguntarle a los vecinos.¿ Por qué? Hay vecinos,¿ cómo le va por aquí? Y que saludan Correa y digan, Correa,¿ cuánto tiempo que no te veía la semana pasada, no pasaste por aquí? Pero justamente eso que usted menciona, aunque Correa lo toma de relajo, pero la decisión de vivir el lugar,¿ cómo se maneja? Porque muchas veces uno de los dos anda buscando el sitio que más le conviene a él. el más cerca del trabajo, el más cerca de la cancha.¿ Cómo se evalúa eso? Poniendo en cuenta que ambos van a invertir.

14:30 La dinámica de familia. En esos momentos es que tú tienes que analizar cuál es la dinámica de familia y también analizar, ustedes que están, por ejemplo, una pareja joven, ustedes mencionan mucho ahora, ustedes cómo planifican su estructura familiar. Ustedes quieren tener hijos, no quieren tener hijos, entonces ese lugar,¿ qué les ofrece a ustedes? Ese lugar le ofrece acceso seguro, está cerca a los lugares, plazas comerciales, está cerca a hospitales, está cerca a parques. Queda cerca de los lugares donde frecuentemente ustedes pudieran trabajar porque tú no te puedes comprometer a pagar 20 o 30 años de una hipoteca por un trabajo en el que tú tienes seis meses y que tú no sabes si va a durar seis meses más. O sea, también tú tienes que tener como un poco de coherencia en ese sentido, pero sí evaluar la dinámica, el contexto.

15:20 Otra cosa, eso que tú tienes ahí, si tú decidieses venderlo el día de mañana,¿ va a poder conservar el monto que tú estás pagando o vas a poder generar algún tipo de plusvalía con eso? En República Dominicana no hay mucha cultura de mudanza. Eso es bueno o malo. No, aquí no hay mucha cultura de mudanza. En Estados Unidos, para poner un ejemplo, en Europa la gente se te muda todos los años.¿ A dónde? A donde existan mejores oportunidades. Aquí el dominicano nace en Santiago y muy posiblemente en Santiago él se va a morir. Él se va a mudar de calle. Pero le gustan las mismas zonas. Somos estables.

16:00 Bueno. Nos gusta que priorizamos ciertas cosas. Entonces, ustedes tienen que evaluar toda esta dinámica porque es una inversión importante. Si pudiéramos mencionar,¿ Tres consejos importantes a la hora de adquirir una vivienda o meterse en un plan financiado?¿ Cuáles serían? Pero duro, tú mudarte y decir, oh,¿ tú sabes quién vive en ese edificio también? No relaje. Bueno, los vecinos son importantes, pero parte muy, muy importante. Una vez ya analizaste que esa es la propiedad que a ti te gusta y que es rentable y que es buena para ti y que la puedes pagar,¿ quién es el desarrollador?¿ Cuál es el instrumento bajo el cual tú vas a comprar? y revisar la titularidad y las cargas y privilegios del inmueble. Entiéndase, cargas y gravámenes y la certificación de impuestos al día, el IPI sobre ese inmueble.¿ Por qué? Porque si ellos tienen alguna situación con cualquier entidad del Estado, sobre todo con la DGI, eso genera un privilegio. Y un privilegio lo que significa es que no importa lo que tú inscribas en esa propiedad, si pasa algo, ellos siempre van a tener el derecho de cobrarse primero. Y eso a largo plazo. puede estar afectando tus intereses. Es bueno tomarse estos temas en serio.¿ Por qué? Porque aunque después a ti te pase algo y tú digas, ah, bueno, yo me quedé, yo le pongo abogado, yo me voy para el tribunal. El tribunal

17:31 lo que te puede garantizar es un proceso e inclusive una sentencia, más no te puede garantizar que a ti te resuelvan y que te devuelvan tu dinero. Porque si la persona está ilíquida, si la constructora está ilíquida,¿ con qué lo va a pagar? Tú estás en la cola de muchísimas personas que pudieran estar afectadas. Entonces, en este momento,¿ qué es prudente? Ser prevenidos al momento de hacer una inversión como esa. Yadira,¿ y dónde la gente puede comunicarse con usted para este otro tema? 829-891-0700. Y, punto importante, el jueves tenemos brunch señoras y señores, para las madres. Entonces hoy le vamos a estar mandando los DM, ¿cierto?, A todas las que se ganaron su brunch. Espero verlos por allá.

18:16 Por favor. No le han dicho nada, digo, de la actividad. Más no invitación. Yo dije, señores. El último almuerzo fue un fracaso. Ay, Dios. No pero no allá. Ya van a estar muy bien atendidos. Nos vemos el jueves, chicas. Ahorita se le van a estar escribiendo el DM a las 15 personas que van de parte de la audiencia. Perfecto. Así que ya lo saben. Pendiente, porque ahí sí va el elenco del mañanero.