La nueva ley de Alquileres - Laura Méndez

0:00 Al Mañanero! Adelante Enrique Ernesto, hazme sentir orgulloso de esta presentación. De esta presentación que harás. Histórica. Miren una cosa La última vez que la vimos aquí en la cabina, tenía el pelo como más rubio. Y es por ahí que te va a presentar. Ah, no, no. Ella tiene un título. Aquí somos observadores. No, tú. Ah, bueno. Ok, yo también. Una gran abogada, una joven que cuando va a cada lugar y hace sus conferencias, seminarios, va orientando al público de cómo manejarse a nivel de leyes. Una joven que también se ha destacado en los medios, su buena comunicación, agradable.

0:49 Siempre anda bien puesta porque ella se cultiva ese gusto al buen vestir, al buen manejo. También una chica que es muy simpática. El nombre de ella. El nombre de ella, dilo. Tiene otras cosas que hacer. Preséntala, que ella tiene trabajo. Sí, sí, sí. Tenemos libre los lunes y los miércoles, Boli, también. Sí. Si es posible que quizás más adelante. Produciendo al aire. Si tú piensas en algo interesante. Adelante, sigue. Con ustedes, Laura Mendes. Eso, Laura, bienvenida. Hola hola. muy feliz de estar aquí nuevamente en el mañanero cómo estás Laurita todo bien gracias Laurita le metí un Laurito licenciada Laura ahora Laura parece de mentira monta su rosa ay señor tróqueme camino en el valle de la envidia Laura, buen día.¿ De qué vamos a hablar hoy, Laura?

1:36 Bueno, hoy vamos a hablar de la nueva ley de alquileres. Con qué se come eso? Sí, hay muchos temas legales que están en boga últimamente, pero esta nueva ley de alquileres ha pasado un poco desapercibida. No se está hablando mucho de esto, pero es necesario porque, señores,¿ cuánta gente no alquila y cuánta gente no vive alquilada en nuestro país? Así es Entonces, esta nueva ley trae ciertos puntos que entiendo necesarios que la gente conozca para que sepa su derecho tanto como inquilino, como propietario también de una propiedad que se esté alquilando En qué se basa esta nueva ley? Bueno algunos de los puntos más importantes es el punto de los depósitos. Aquí ya esta nueva ley pone un máximo de los depósitos que se pueden exigir a dos depósitos.

2:23 Porque hay personas, esta ley también aplica tanto para viviendas como para locales comerciales. Y en el caso de los locales comerciales, vemos mucho como hay personas, propietarios, que piden hasta tres depósitos Pues entonces el corredor se fuñó. El corredor se fuñó, entonces. Pues siempre dicen que hay uno para el corredor. Para el abogado, para el abogado. Bueno, ya el tema del corredor también se regula. Ahora, quien contrata al corredor es quien va a pagarle. Es decir, que si el propietario es quien le dice al corredor que ubicamos un inquilino, el propietario es quien tiene que cubrir Esa parte que se le corresponde al corredor.¿ Te dice que es un 10% o un 20% del alquiler o hay que llegar a acuerdo con el corredor Exacto, la ley no tarifa los honorarios del corredor, pero sí establece quién es que los va a pagar.

3:10 Ahora una pregunta. Tú estabas hablando ahora mismo.¿ Cómo que levanta la mano ahora después de...? Le levantó después que habló. Pero tú estabas hablando. O sea, tú terminas de hablar y levanta la mano. Pero ya tú hablando. Era lo mismo. Lo más que lo hice es el orden inverso. Era al revés. No, no hemos recalcar que preguntar. Ok, ok, ok. Ahora viene la pregunta. Ahora viene la pregunta. Exacto La nueva ley de alquileres creo que protege un poquito más a nosotros los propietarios. Porque había muchos abusos de parte de los inquilinos. Pregunto,¿ qué se hace en un caso que tú tengas inquilinos que no tienen contrato, pero tienen años viviendo en la propiedad, para hacer un nuevo contrato?¿ Hay que pedirle depósito o se hace un nuevo contrato?

4:00 Bueno, lo recomendable sí es que se exijan los depósitos. Esto obviamente tiene que hacerse de manera contractual, pero aunque no exista un contrato de manera escrita... Si ya existe una relación de alquiler, si se paga un alquiler mensual, eso es un contrato verbal. Ya el tema del depósito, eso tendría que ser acordado de mutuo acuerdo porque ya ese inquilino entró a la vivienda sin haber dado ese depósito antes de entrar. Pero entiendo que en el curso de esa relación de inquilino propietario se puede convenir de mutuo acuerdo porque el tema que si no se solicitó al inicio... La ley antes decía que los depósitos iban al banco agrícola, cosa que nadie cumplía.¿ Dónde van ahora? A no cumplirlo tampoco.

4:44 Ese era uno de los temas principales y uno de los temas que esta ley viene a resolver, porque efectivamente, como tú indicas, Mucha gente no podía interponer demandas de desalojo porque era un prerequisito el tener el depósito en el banco agrícola. Esta ley viene a resolver este tema porque la ley dice tú lo puedes depositar este depósito ya sea en el banco agrícola o en el banco de reservas. Pero si tú quieres también faculta al propietario a mantener este depósito en su poder. Entonces tiene tres opciones ahora. Depositar en banco agrícola, depositar en banco de reservas o mantenerlo en su poder. Laura una pregunta en cuanto al porcentaje del aumento del alquiler.

5:42 Cada cuánto tiempo es lo recomendable según la ley?¿ Y en base a qué porcentaje actualmente estamos haciendo? Bueno, la ley lo que hace es indicar que las partes tienen libertad de establecer cuál va a ser el porcentaje de aumento, el cual es habitualmente realizado de manera anual. Entonces, esta ley no te dice exactamente cuál es el porcentaje a aplicar, le da libertad a las partes en este sentido, pero sí establece un máximo. el máximo va a ser de un 10% si las partes no han convenido nada sobre este punto. Entonces, anualmente, máximo 10%. En el caso de que yo esté interesada en una propiedad para alquilar, pero, y la ley ya dijo que son dos depósitos, pero el propietario dice, no, son dos más uno, obligatoriamente. Yo puedo exigir que se quite, el propietario se puede limitar a decir, pues, ruede durísimo.¿ Cómo sería en ese caso? Bueno, es que depende, porque, por ejemplo, yo puedo dejar dos depósitos, pero el más uno, si el más uno es Un mes por adelantado es un mes que tú vas a vivir.

6:39 Ya eso no se puede considerar como un depósito porque ese más uno no se te va a devolver al final. Lo que se te devolvería al final y estaría constituido como depósito serían esos dos. Y en qué dice la ley cuando mis depósitos van en inversión a la vivienda? Me paso a explicar. En los barrios siempre falta el toilet, siempre falta una puerta, siempre falta algo. Entonces, con los depósitos que la terminan. Exacto. Entonces, a veces el inquilino se muda, pero no se siente cómodo. Y mi depósito dice, acuérdate que yo lo gasté en las dos puertas.¿ Qué dice la ley ahí? Si es el dueño quien invierte mi depósito en la misma vivienda. Eso no puede hacerse de esta manera, porque el depósito tiene que estar destinado únicamente a cubrir cualquier deuda pendiente que deje el inquilino al momento de irse o cualquier daño que él cause al inmueble. Entonces, un propietario que destina un depósito para otros fines distintos a estos... lastimosamente no tiene un motivo para descontarlo de lo que tiene que devolverle al inquilino.

7:42 Laura,¿ por qué tú te oscureciste tu cabello? Son preguntas legales las que estamos ejecutando. Estamos aquí en alquiler y inquilino. Déjame hacer una pregunta yo, Laura Tú tienes novio? Sí, tengo novio. Algo más? Yo creo que ahí quedaron. Ahí quedó todo. Es una observación importante del cambio de actividad. No va la pregunta, pero responde. Realmente fue más por un tema de salud del pelo, porque el rubio realmente daña bastante el pelo Exactamente Las rubias hacen daño, las rubias son malas Te puedo dar más tips de belleza cuando terminemos. Oye, la vino a hablar de su profesión. Abanícalo.

8:26 Cuál es tu opinión sobre la ley en conjunto?¿ Mejora el sistema de alquileres? Yo pienso que sí, mejora bastante porque aclara muchos puntos y también, por ejemplo, los procesos de desalojo, les establece plazos, establece plazos para emitir sentencias, establece las formas en las que tienen que hacerse las cosas, establece sanciones para los alguaciles y los auxiliares que realicen desalojos ilegales, cosa que se veía mucho. Alguaciles que iban, desalojaban sin tener ni siquiera orden judicial y estos eran desalojos irregulares. Entonces esta ley regula todo este tema. Sandra, quería preguntarte, en algún momento existió un debate fuerte sobre el pago de las alquileres en dólares. Somos un país que trabajamos en pesos, entonces siempre se ha puesto eso sobre la palestra. En esta nueva ley,¿ qué es lo que es?

9:19 Se establece que las partes pueden acordar cuál va a ser la moneda, porque al final del día es un acuerdo entre partes, es un negocio entre partes Y establecerlo en dólares lo que hace es proteger el avalúo del alquiler, porque el peso fluctúa bastante. perdón, teniendo en cuenta que el dólar puede subir y bajar, porque si es en pesos Lo dijo ella. Sí, eso es lo que ella ahora mismo... Eso es lo que se Eso dijo ella ahora mismo. Ah, fue cuando tú dijiste fluctúa. Fluctúa. Eso es baja y sube, sí. Exacto, lo que se busca es precisamente proteger que lo que yo estoy recibiendo de alquiler no se vea afectado por el cambio del peso, por el cambio del valor del peso dominicano Eso es el fluctúa. Lo cual... Ay, señores Lo cual es libre entre las partes porque al final ahora si fuera una entidad pública una entidad pública yo no le puedo decir no, págame en dólares porque una entidad pública tiene que regirse por lo establecido que la moneda nacional es el peso dominicano pero entre dos personas dos individuales perfectamente pueden pactar dólares personas que no alquilan casas a San Juanero espérate, espérate que barbaridad Dios mío Tú hablabas ahora de los desalojos. En esta nueva ley se tipifica algún artículo que hable acerca de los alquileres para los extranjeros porque ha habido en la actualidad y anteriormente muchos abusos con relación a los extranjeros que vienen a alquilar acá en la República Dominicana. La verdad es que la ley no hace una distinción de si el alquiler es a dominicano o a extranjero, porque como digo, al ser un acuerdo entre partes, poco importa de dónde

10:51 sea la persona. Al final del día, lo importante es que se pacte correctamente y que existan los procedimientos definidos al momento de que haya que desalojar o el tema de los depósitos, cómo se va a manejar. pero no hace distinción en ese sentido.¿ Qué dice la ley cuando se discrimina al que va a alquilar que es de San Juan, que hace una reunión aparte con él? Cómo así?¿ Cómo así? Tú vas alquilando la base. Dice que todos somos iguales. Vamos todos, la ley dice que todos somos iguales. Y usted, dos meses. Y usted, dos meses. Y usted, dos meses.¿ Y usted de dónde es de San Juan? Venga acá. Lo jalan aparte y le dicen, acuérdense que ustedes sufren de venir en grupo. Entonces hay lugares que le alquilan a pareja, a dos nada más.¿ Qué se hace en esos casos?

11:33 Bueno, uno puede en el contrato establecer que la vivienda, por ejemplo, se va a destinar para uso familiar y que esta vivienda, por ejemplo, tiene una capacidad de tantas personas. Yo no puedo subalquilar una habitación.¿ Cómo así? Si el contrato te lo permite. Si el contrato no te lo permite, que es la mayoría de los casos que el contrato prohíbe el subalquiler, entonces no podrías hacerlo Paso a explicar. Yo vivía una vez en un apartamento y unas promotoras se vieron En el diputado. Sí, en el diputado Esas niñas se vieron... Con problemas de vivienda. Se tenían que ir del país ya. No digas la nacionalidad. El contrato acabó. No, promotoras X. Se tenían que ir. Sí. Entonces yo compré cuatro camarotes.

12:17 Puse dos en cada habitación. Ajá. Y les renté a esas niñas... esas habitaciones a 500 dólares cada uno.¿ Tú viviendo alquilado? Sí, sí. Entonces yo terminé... Emprendiendo con los ajenos. Yo terminé ganando 4 mil dólares mensuales porque ya pagaban 500 cada uno y vivían 4 en una habitación y 4 en otra.¿ Eso es ilegal? Eso es robo. Si tu contrato te lo permite, ¿no? No lo decía, no. Si no la prohibía era válido. Bueno, en realidad yo no lo leí el contrato. Lo que yo no sé ahora... Yo de ahí me mudé para uno mío. Gracias a Dios. Yo compré un apartamento gracias a esos seis meses de renta Emprendí, madrina. Una pensión.

13:04 Pero 500 por una cama. Tú eres un bárbaro No, tenía baño y cocina. Tenía baño, cocina, lavadora. Medio parqueo. Tenía acceso a las áreas comunes Lo que no me podían llevar hombres. Y Juntelo Viernes también.¿ Cómo es Juntelo Viernes. Yo llevaba comida. Lo que no me podían llevar hombres. Tú eres celoso. No, pero tú te imaginas. Tú tenías que ser el rey de esa casa. Sin competencia. A veces se atrasaban. Laura, una cosa. La discriminación para buscar inquilino. Por ejemplo, yo tengo un conocido que me decía, no le alquiles a abogados. Militares. No le alquiles a militares. No le alquiles a novia de militares o de políticos, familiares. Esa discriminación protege al inquilino porque hay gente que se complica para una casa. No, que yo, aquí hubo una influencia que no le alquilaron un apartamento por lo que era.¿ Será ese caso un dueño de casa? Pues si no, yo a ti no te alquilo. Bueno, se ve de todo. Pero, por ejemplo, ya de cara a la nueva ley de alquileres, esta nueva ley no establece específicamente ningún acápice relativo a la discriminación, pero tampoco tiene que hacerlo porque nuestra Constitución establece de por sí que la discriminación está prohibida, es inconstitucional. Entonces, si una persona tuviera el fundamento, la base de poder probar esa discriminación, perfectamente podría interponer alguna acción por la vía judicial. Pero de cara a la ley de alquileres no se establece nada específicamente en ese sentido.

14:33 Ay, abogado, tú termina pagándole la casa, la casa tuya. Ay, Dios mío.¿ Qué otra cosa debe saber el inquilino de esta nueva ley? Sí, este es un punto súper importante que no quería que se me quedara, lo tenía bien pendiente. Y es que muchas personas tenían la duda de qué sucede cuando yo tengo un apartamento alquilado y ese apartamento el propietario lo vende. El inquilino tiene que irse. O yo me puedo quedar, o qué yo tengo que hacer, o yo tengo que pedirle al nuevo propietario que me deje en el apartamento. Entonces, esta ley aclara definitivamente este punto. Este era un punto que ya estaba aclarado en el Código Civil, pero la ley de alquileres lo incorpora para que las personas puedan tener esta claridad. Y es que no, señores, cuando un propietario vende un inmueble, el nuevo propietario de este inmueble debe hacer su debida diligencia y debe de saber que, que existe un contrato de alquiler vigente. Y este contrato de alquiler que se encuentra vigente debe de ser respetado por el nuevo propietario del inmueble.

15:29 Tiempo. En caso de divorcio entre el apartamento y comunidad de bienes, esto viene un pleito entre dos gentes que hay una que dice y yo me voy a mudar ahí. O dice el tipo y yo me quedo con un apartamento. Ellos definen su vaina, ¿verdad? Uno de los dos se queda con...¿ Qué término judicial ahí va a venir? No es para que Sandra entienda, es para que Sandra entienda. Ellos definen su tema. El que se queda con el apartamento tiene que hacer eso que usted dice, respetar el contrato. Correcto. Aunque se quiera mudar de una vez. Claro que sí. Tienen que respetar el contrato o de lo contrario, ver si en ese contrato se han establecido formas de terminación que impliquen quizá alguna penalidad, que se pague quizá algún depósito adicional.¿ Tú me entiendes? O sea, debe de haber en el contrato siempre métodos de terminación del contrato que te permitan quizá con un aviso previo poder terminar el contrato. Por eso es importantísimo al momento de hacer un contrato de alquiler que la persona, tanto el propietario como el inquilino, busquen una asesoría legal.

16:26 Laura,¿ qué le corresponde al propietario y al inquilino?¿ A qué voy? Por ejemplo,¿ el mantenimiento dentro del apartamento es del inquilino? Bueno, todo depende de lo que se acuerde en el contrato, pero lo que se estila es que el mantenimiento sea pagado por el propietario. En mi caso es así, la paga del propietario. Y a mal golo que vendió una casa a Baloy, en San Carlos, con un patio, con gente adentro en el 92... Tamagoy le dijo, déjame sacar a la gente. Baloy dijo, no, yo la saco. En el 92, todavía le quedan 6 adentro.¿ Qué puede hacer tío Baloy con las 6 gente que le queda? Porque él para poder sacar los 12 que había, se mudaba a uno y tumbaba la casa.

17:07 Porque se iban y dejaban a los hijos. Entonces,¿ qué tú haces cuando tú compras una casa con patio y 6 inquilinos que no se quieren ir Bueno, ya ahí habría que iniciar un proceso de desalojo en el juzgado de paz correspondiente. Nos hemos agarrado dos veces una bomba de gasolina con dos potes de gasolina Ese no es el método. Es el método salvaje. Laura, por ejemplo, si yo tengo una propiedad y la voy a vender, pero hay alguien que está de inquilino,¿ cuánto es el tiempo que ese inquilino tiene para poder irse del inmueble después de que este ya se vendió? Todo depende de lo que se establezca en el contrato. Si en el contrato ustedes acordaron que el contrato puede ser terminado con 30 días de previo aviso o 60 días de previo aviso, entonces tú vas a seguir el proceso de terminación establecido en el contrato. Si la persona se niega a salir del inmueble o se niega a terminar el contrato, ya entonces sería iniciar un proceso de terminación de contrato y desalojo en el tribunal correspondiente.

18:01 Qué sucede con estas personas que alquilan? Principalmente se da en los apartamentos, que es solo para parejas. pero es un cliente ya viejo, 5 o 6 años. Oh, pero como toda lógica, tiene muchachos. Pero el muchacho rompe con las normas.¿ Cuál es el tiempo después que la pareja ya, el niño nació, qué se le da? Porque, escúchale, tiene que recoger, pero también hay una parte humana. Darlo en adopción al niño. Oye, oye ese perro Oye ese perro No es todo fácil Bueno, este es un caso muy, muy particular que también, como les digo, esto es un tema que también tendría que ser establecido en el contrato. Y esto es una parte que efectivamente si el contrato establece que es un apartamento solamente para dos personas que no tiene capacidad para una tercera persona, entonces esta sería una causa de terminación del contrato En este caso, entonces se seguiría el proceso que se haya establecido en el contrato para la terminación. Y entonces se daría el aviso previo, ya sea de 30 o 60 días, para que las personas abandonen el inmueble por causa del incumplimiento que se ha dado al existir ya otra persona en la vivienda.

19:08 Finalmente,¿ cómo la gente se comunica contigo, con tu oficina?¿ Y para qué más puedo comunicar contigo? Profesionalmente. Oye, pero la aclaración es a ti mismo. Sí, es a ti. Es a ti. La próxima vez te lo vamos a sentar aquí. Él no va hasta aquí, tranquila. No, hombre, él se portó bien hoy. ¿Hoy? La última vez no se portó bien. No, la última vez. Porque viste que tenías novio. Exacto. Y está feliz. Estoy feliz Pero tú no. Tú no te has cambiado. Ni feliz. Tú sigues peor. Adelante.

19:48 Señores, me pueden contactar a través de mis redes. Laura M. Méndez C. También a través de las redes de mi oficina AMLO Advisors. Y nada, estamos a la orden. Cualquier consulta. Sandra de aquí va a salir a beberse todo lo com. Aportando calidad al contenido