El FIN del Negocio de AIRBNB en República Dominicana_ - Yanery Villegas

0:00 punto siete y vamos a recibir a la mismísima encargada de nuestras finanzas, de nuestras finanzas personales, recibimos a Yaneri Villegas, que está con nosotros. Good morning. Dispuesta cada vez que viene a seguir humillándonos. Bueno eso no es cierto eso no es cierto. Buenos días,¿ cómo están? Bien, bien están muy lindos tus aretes. También bonitos. O pendientes, o pendientes. Estamos pendientes, estamos pendientes. Estamos pendientes. Pendientes cuando son joyas. Muchísimas gracias. Bueno, señores, hoy yo quisiera hablar el tema, abordar el tema del posible impacto de las regulaciones que se están proponiendo para el Airbnb, para los inversionistas, la gente que anda, que le gusta mucho el sector inmobiliario, que anda haciendo inversiones con la idea... y con el objetivo de tenerlos en rentas cortas para que ahora vean la complejidad que eso tiene, que lo he dicho durante tres años, llegó el momento.

1:00 Hay un leíto ahí. Llegó el momento. Entre gente que ha invertido, que el Ministerio de Turismo, que hay un montón de cosas. Bueno, vamos a empezar por definir el concepto de inversión. O sea, si usted compró un apartamento y usted le debe el 90% del apartamento y también usted tomó un préstamo personal para usted, arreglar ese apartamento y luego lo va a poner en una plataforma que se le va a quedar con un porcentaje. Tiene que buscar un administrador, tiene que hacerle marketing a eso, tiene que buscar quién se lo limpie. Entonces usted tiene que evaluar si realmente usted está en pérdida o usted está en ganancia con la supuesta inversión. Y eso no lo vende como que es la idea del siglo la idea millonaria. Para tú comenzar con uno y en tres años tener diez.

1:42 Miren, las inversiones en Airbnb son de las inversiones más complejas en el área inmobiliaria. Qué bueno que te lo dice. Porque reúnen dos sectores distintos. Son al mismo tiempo una inversión inmobiliaria y están dentro del sector turístico. O sea, una inversión inmobiliaria porque hay una transacción que se hace sobre un inmueble, con lo que eso conlleva de la compra del mismo, de la valorización del mismo, de topar préstamos para apalancar eso. y de pagar los impuestos que eso tienen, no solamente la parte de la titularidad y la parte de la creencia, sino el IPI que tú tienes que pagar cada año. Adicional a eso, entonces tú te estás metiendo en un terreno que tú desconoces. ¿Cuál? El sector de turismo.¿ Por qué? Porque tú estás utilizando una plataforma internacional para que te promocione un apartamento donde tú no tienes registros, donde tú no tienes licencia, donde tú no conoces el mercado, donde tú asumes riesgos al colocar tu inmueble en mano de un tercero porque te ha hecho un booking a través de una plataforma. Y entonces, evidentemente que para el Ministerio de Turismo también es importante poder regular el tema de la competencia que esto pueda generar con los hoteles y los aparta hoteles que sí sacan permisos, que sí sacan con Futur, que sí sacan licencia y que sí pueden garantizar lo que se haga dentro de la propiedad. Porque una de las razones también que la gente dice, sí, yo sé que para el inversionista, pero un inversionista experimentado ve muchas cosas detrás. Por ejemplo,

3:13 a esa persona que tú le estás alquilando el Airbnb,¿ cuál es el objetivo de su estancia?¿ Cómo tú regulas esa estancia? Si hay una transacción ilícita ahí dentro.¿ A qué vino?¿ Qué pasa con esto? Nosotros tenemos una ley aprobada hace creo que dos años de extinción de dominio.¿ Qué puede pasar si tú alquilas durante 30 días a una banda delincuencial que hace actividades ilícitas ahí dentro y resulta que el Ministerio Público va a tu apartamento? Si han¿ De quién es la cuava? La responsabilidad. Si usted no hizo sus trámites adecuados, le corresponden partes a usted. Porque aquí hay extinción de dominio.

3:55 Y eso es lo que significa extinción de dominio, que yo traspaso la responsabilidad de la parte personal a el inmueble. Una pregunta, Yaneris, para una persona que compra propiedades, no voy a decir inversionista, ¿verdad?¿ Qué le conviene más, una renta a corto plazo o una renta a largo plazo? Depende de cuál sea el objetivo. Ahora, las rentas a largo plazo son menos riesgosas.¿ A largo? Claro, son mucho menos riesgosas.¿ Por qué son menos riesgosas? Porque lo primero es que tú no necesitas tantos intermediarios. Cuando tú haces el pago de intermediación, lo haces una sola vez. La persona que fue el broker que te llevó a esa persona. Y punto, y se acabó. Permite que tú hagas una debida diligencia de quién es la persona que va a estar dentro de tu inmueble. Y puedes proyectar bajo un contrato que te descarga de responsabilidades posibles en caso de que esa persona utilice tu inmueble para fines que no sean correctos.

4:52 Dentro de esas posibilidades, pensando económicamente como una recomendación, esta estrategia de adquirir un inmueble para rentarlo,¿ cómo lo ves tú? Si tú tienes el dinero para pagar el inmueble en 100%, es una excelente idea. Pagarlo completo. O sea, como tú dices, no, yo lo compro. Y lo alquilo y eso después se paga solo. Bueno.¿ Cómo funciona eso? En República Dominicana, con las tasas como nosotros solemos tener, con la tasa promedio de crédito que nosotros tenemos, que son extremadamente altas, ahora mismo estamos en 13.8, tasa promedio. Y tenemos un sinnúmero de impuestos que hay que pagar. Aparte de los apartamentos, tú tienes que darle un mantenimiento. Adicionalmente, todavía nosotros somos una ciudad que tiene muchos espacios para seguir construyendo. Eso en parte es bueno, pero también representa un reto.¿ Cuál es el reto? Que en el momento que tú quieras salir de esa propiedad, tú no eres la primera opción para la persona que va a comprar. La primera opción para la persona que va a comprar es el constructor que me permite ir pagando a plazo en lo que está listo y que me va a dar un inmueble nuevo. No tú, que yo no sé cómo están las tuberías de tu inmueble porque tienes cinco años o tienes siete años ya en el mercado. Yaniri, entonces, a ver, el tema de los Airbnb no tiene que ver tan bien con la gentrificación que ha estado viviendo el país en los últimos años. Claro, y también tenemos que mirar a nivel de contexto que han hecho todas las grandes ciudades. que tienen estas plataformas operando.

6:16 Todas tienen regulaciones. Todas han sacado regulaciones, más severas o menos severas.¿ Por qué? Porque representan un riesgo también para las personas que viven en la ciudad, para las personas que quieren alquilar, para los condóminos. Hay lugares donde tú vives con tu familia, tú tienes un niño pequeño y no necesariamente tú quieres estar en un lugar donde van a ir vacacionantes a estar en la piscina con una música alta. Ya hay edificios que prohíben Airbnb. Hay edificios que prohíben eso Pero justamente hablando de la regulación y de las normas y los impuestos que pagan los hoteles, también los hoteles al pagar esos impuestos le dan al que se hospeda ciertas libertades. Lógico.¿ Qué va a pasar también si los de Airbnb van a pagar los mismos impuestos Con las libertades porque abajo hay un dueño de casa que no quiere bulla. Pero yo estoy como un turista Bueno, mira, lo primero es que para los pequeños... Wow.

7:16 Lo primero es que esto que tú dices es súper complejo. Esto pudiera sacar del juego a los pequeños inversionistas. Una persona que ha comprado un apartamento, dos apartamentos, tres apartamentos, no tiene estructura suficiente para tener alquiler. Yo tengo rentas. O sea, yo sé de lo que te estoy hablando. Yo tengo una estructura para eso. Yo tengo compañía de seguridad contratada para eso. Tengo que tener el personal de limpieza. Tengo que tener el tema de las cámaras. Tengo que tener el tema del mantenimiento. Tengo que estar pagando por el impuesto para tener los letreros. O sea, tengo que tener un agente para que cuando se va a un local, entonces la persona los renta. O sea, las personas ven con mucha simplicidad lo que es rentar tu inmueble y no es así. Entonces, para tú poder llegar a ese punto de equilibrio, que es donde a partir de ahí tú comienzas a ver ganancias, tú necesitas solventar tu operación con un apartamento, dos apartamentos, tres apartamentos. En el momento que esto se regularice, es muy difícil que las personas tengan la capacidad económica de solventar esta operación, porque adicionalmente esto te va a poner en la mirilla de la DGI.

8:25 O sea, este dinero que antes te entraba de manera normal, como con ciertos niveles de informalidad y que de repente no tenían... como una periosidad, ahora sí lo vas a tener que tener, porque ahora tú vas a tener que tener una licencia que lo lógico es que pase por el Ministerio de Turismo. O sea, tú vas a tener que tener documentación tuya, documentación del inmueble, y van a ser tomados en consideración los feedback de los clientes que tú vas a estar trayendo ahí. Vas a tener como un certificado en el mismo apartamento Tienes que tenerlo. Enmarcado Todas las ciudades lo tienen. Por eso se paga, inclusive. En las ciudades donde está, que son casi todas, existe lo que se llama un impuesto de la ciudad por noche que tú lo pagas como turista cuando tú vas. Ah, que son tres dólares, que son siete dólares, que son cinco euros dependiendo de la ciudad y eso te hace un cargo a ti. Pero entonces,¿ qué pasa con eso? Una persona que es muy informal o que tiene un presupuesto más limitado se le va a complicar entrar a jugar en este terreno porque eso es lo que pasa. Estaba muy difusa la línea y esto es un terreno... que no es para poco presupuesto.

9:31 Ojo, tengo amigos, por ejemplo, en New Jersey, en cada ciudad la regulación es diferente. Es distinta. Es distinta totalmente.¿ De qué depende eso? De la ciudad. O sea, de lo que quieran. No, no, no. De la necesidad de la ciudad. Las legislaciones se colocan dependiendo de cuáles son los riesgos que se quieren mitigar. Exactamente. O sea, si mi problemática es que me está dando mucho problema la convivencia, yo pongo una regulación para eso. Si el tema es que tengo problemas de delincuencia, tengo problemas con los turistas, pongo regulaciones para eso. Si tengo quejas de los grandes hoteleros o personas que son grandes inversionistas detrás en el sector de turismo. También pongo para eso.

10:13 En el caso del mundial, en el caso del mundial, tengo amigos que la legislación de Lindhurst específicamente no le permitía, no le permite todavía rentar por días. Tiene que ser 30 días mínimo. Sí, hay varias ciudades. Y esos tigres se perdieron todo su chelito porque no podían rentar por días. Hay otros lugares donde para tú rentar tienes que vivir en el mismo edificio de donde tienen los apartamentos caseros. Hay otros, por ejemplo, en Amsterdam, que tú tienes una cantidad limitada de días que tú puedes estar rentando. Entonces,¿ qué pasa con eso? Controla Sí, pero que tú tienes que rentar una cantidad de días. Por ejemplo, de los 365 días del año, tú nada más puedes rentar 150.

10:56 Mira ese que renta por hora. Mi amor, yo creo que tú necesitas otro tipo de cosas. Pero se ampara. Dándole un respeto a la persona. de que merecen como un hogar un hogar por dos horas además que tú la llevas ahí organizada no como en tu casa hay de todo¿ cómo es que Enrique tiene la magia de convertir los temas económicos en esto el bienvía inmuebles aire, nevera un momentico tú lo vendiste yo tengo una amiga que iba al bienvía a lavar ropa imagínese un condominio donde tengamos muchos personajes como Enrique, yo estoy criando a mis hijos pequeños, y eso es abre la puerta, cierra la puerta, abre la puerta cierra la puerta, mamá,¿ qué es lo que pasa en ese apartamento Cómo yo voy a explicar eso? Entonces, es complejo. Y fuman.

11:52 Y fuman, beben y ponen música. Y usan la piscina. Y como ese lugar no es de ellos, como ese lugar no es de ellos, también te generan más basura, más residuos. Orinan en la piscina. Es bastante complejo. Es bastante complejo el tema de los Airbnb o las otras plataformas de las rentas cortas. Yo nunca lo he considerado un negocio ideal. Una posibilidad sí, pero no un negocio ideal Qué debe hacer el dueño ahora mismo, el que tiene Airbnb, que está oyendo el programa?¿ A qué se espera? Bueno, mira. Sí se va a seguir, ya sea en este momento o en el próximo año. Viene. Sí. Tienes que prepararte para que esto sea un mercado que se regule. Hay mucha presión por muchas partes sobre eso, por temas impositivos, por tema de los hoteleros, por tema de los mismos condóminos.

12:44 Tienes que entender que el marco te puede asfixiar porque si es en un apartamento, el régimen de condominio delimita las actividades que son permitidas dentro de ese apartamento, aunque tú seas el titular sobre el mismo. Entonces, Si tú estás considerando ya tienes un apartamento destinado para esos fines y sobre todo tú tienes una deuda sobre la misma, yo te recomendaría que comiences a hacer una transición al plazo largo. Ahora te gusta muchísimo eso. Bueno, tienes que comenzar a aprender del negocio del turismo. Tienes que prepararte para tener la documentación para que la puedas someter oportunamente y tendrías que ampliar tu cartera de propiedades para que sea rentable porque es un poco complejo. que un solo apartamento pueda ser rentable en estas condiciones. Yaneri, yo creo que también pasa mucho con los dominicanos e inversionistas que han entrado en el mundo del Airbnb, es que perciben o sienten que el emporio turístico del país, al ver que el Airbnb le ha quitado quizá a nivel, vamos a pasar a Santo Domingo, entonces ustedes de Santo Domingo, le ha quitado algo de habitaciones, dirán, ven acá, o los regulamos, o no está haciendo un hoyo, Es lo que también yo percibo. Es cierto, pero eso es lo que se llama una competencia y un comercio justo. Tú tienes toda la razón. Ahora, por un lado, yo no puedo decir, es que nosotros vivimos del turismo, es que mira, es que genérame tantos empleos, es que dame esto, paga tanto impuesto, págame un confuturo en tantos millones, y luego no permitirte la disponibilidad de

14:19 que para ti sea un negocio rentable. Entonces, es cierto. Lo que pasa es que no es un comercio justo. Y la justicia no tiene que ver que uno invirtió no sé cuántos billones de dólares y que el otro lo que invirtió fueron 10 millones de pesos. La justicia es a nivel de las condiciones. La regulación. La responsabilidad del inversionista.¿ Cuál es? Formarte en lo que te quieres invertir. Tú no conoces de eso, entonces ya eso no es una opción para ti. Te gusta eso, entonces tienes que formarte. Cómo la gente se comunica contigo? 829-891-0700. Nos vamos por una pausa, luego de la pausa viene Juan Esteban y venimos con el bochinche de la mañana, no te muevas.